居抜き?スケルトン?テナント選びでの違いは?メリットとデメリットも解説!

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開業をお考えの皆さん、こんにちは。

 

僕はスケルトンのテナントを選び鍼灸整骨院を開業しました。

開業に向けて準備をしている方やすでに開業をしている方は居抜きとスケルトンの違いについてはご存知のことかと思います。

 

そろそろ開業について調べたいな……

 

そんな方に向けてこの記事を作成しております!

 

開業をする上で、テナント選びは必須。

往診専門でもない限りは一番こだわりたいポイントです。

 

そのテナントを選ぶ際の基準として「スケルトン」「居抜き」の二つがあります。

居抜きとスケルトン、この二つのテナントのどちらを選ぶ方が良いのかを考えていきましょう!

 

この記事を書いている僕の簡単な経歴です。

18歳で鍼灸・整骨院業界に入る
↓↓
10年間で2つの鍼灸整骨院で勤務
その間に働きながら「鍼灸師」「柔道整復師」の資格を取得
大阪を中心とするグループ院の本院で副院長を3年
↓↓
夫婦で鍼灸整骨院を開業
↓↓
妻が別事業をすることにより完全一人の鍼灸整骨院を現在運営中

◆開業して鍼灸整骨院の運営4年目
◆開業してから赤字は0回
◆完全一人院でのびのびと仕事

さらに詳しい経歴はこちらの記事をお読みください(^^)

僕の経歴紹介
当ブログ「一人鍼灸整骨院のまったり開業・運営記」をご覧いただきありがとうございます! この記事では当ブログを管理する「たまち」という人物がどのようなストーリーでこの業界にいるのかをまとめています。 ど...

 

どちらにもメリットとデメリットがあります。

ご自身の資金状況やこだわりたいポイントを決めておくと選びやすいですよ(^^)

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居抜きとスケルトン、テナント選びでの二つの違いは?

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まずは居抜きとスケルトンの違いを理解しましょう。

居抜きとスケルトンの違いに関しては

整骨院の開業を考えている人必見!店舗選びの4つのポイント!

でも説明しております!

 

ここでも簡単に説明しておくと

◉居抜き→前の営業していた状態がある程度残っているもの。
綺麗なところであればそのまま引き継いですぐに
経営スタートできるレベルのものも。

◉スケルトン→何もない状態。
あってもトイレや水回りなどの最低限の設備のみ。

このような感じです。

 

居抜きだと前の職種が同じであればすぐに営業スタートできそうなテナントはあります!

スケルトンのテナントを自分好みにカスタマイズするも良し、居抜きで最速スタートを目指すも良しですね!

僕が紹介された居抜きテナントその①

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38坪の整骨院の居抜きのテナントでした。

 

広いっ!!

 

もともと一人+受付の妻の二人でやる予定だったので持て余すことは明白でした。

中でキャッチボールできるくらいでしたからね。

 

広すぎると管理も大変ですし、元より声の小さい僕からすると端っこ同士にいると間違いなく意思疎通ができません。

空きテナントになった理由も悪くないもの(事業拡大による移転)だったのでもったいなかったですが、管理が行き届かないよりは良いということで諦めました。

 

広すぎても持て余しますし、なにより毎日の掃除も大変!

 

物療を置くなら広さは必要かも!

 

僕自身は開業に置いて物療を導入する考えはなかったのですが、導入予定の人は管理スペースも考えると広くてもいいかもしれません(^^)

僕が紹介された居抜きテナントその②

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前の業態は焼き鳥屋さんでした。

 

ここは広さ、家賃ともに良いテナントですよ!

 

たしかに条件にはかなり近い。

「居抜き」という条件も満たしているし、広さなどもバッチリ。

 

しかし焼き鳥屋さんだっただけあり油感がすごい……!

換気扇も、超立派。

 

火事かな?

というくらいまでお灸を据えないとこれは使い道ありませんでした。

 

居抜きとはいえ、業種は合わさっていないと撤去するところからスタート。

今回のケースだと必要以上にある換気扇の撤去や油にまみれた床やクロスの取り換え。

さらには導線を確保するためにいったん取り壊さないといけないところもありました。

 

コストもかさみますのでそれならスケルトンの何もない状態の方がマシかもしれません。

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居抜きとスケルトン、それぞれのメリット

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ここからは居抜きとスケルトン、二つのメリットとデメリットを解説していきます(^^)

まずはお互いのメリットから見ていきましょう!

居抜きのメリット

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状態によりますが内装が残っているので大体の導線なども決めやすく患者さんの動きや自分の動きを想定しやすいです。

 

そして、それ以上の居抜きの最大のメリットはスケルトンに比べてとにかく費用が安い!

使っていたものを引き継ぎ、すでにあるところに手を加えていく形なので大きな工事はしないでも大丈夫なケースもあります!

 

ここだけは変えてほしい!

 

そんなポイントだけしっかりと内装の打ち合わせの時に相談するようにしましょう!

スケルトンのメリット

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自分の理想の院を作りやすいこと!

これに尽きますね!

 

排水などの配置だけ確認。

トイレの位置などは排水の位置によってある程度決まってしまいますが、それ以外のものはほぼ自由に決められます。

 

ここに壁を作りたい!

受付カウンターはこういう形に!

 

理想を形にできるのはすごく楽しいです(^^)

排水自体も金額を上げれば配管を伸ばしたりしてくれるので、資金に余裕があればトイレの位置などもさらに細かく指定することができますよ!

メリットだけじゃない!デメリットも考えよう!

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ここからはデメリットです。

メリットがあるように、もちろんデメリットも存在しております。

 

見た感じの自由度や綺麗さだけでなく、しっかりとデメリットまで考えた上でテナントは選びましょう!

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居抜きのデメリット

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居抜きはメリットでもお伝えしたように初期費用はグッと抑えられます。

その分自分の理想と違ったところが出てくることも多いです。

 

カウンターの位置
置ける家具の形
院内の配色
ベッドの位置

などなど。

せっかく居抜きのテナントを選んでも、理想に近づけるために内装を変えていけばその分費用はかさみます。

 

自分のコンセプトがしっかり決まっていれば内覧の段階で居抜きのまま使えそうかハッキリしますね!

コンセプトについては

店舗経営には欠かせない!コンセプトの意味を考えよう!

を参考にしてください(^^)

 

こういう風にしていきたい!

という強いこだわりがあるのであれば居抜きのテナントはストレスになるかもしれません。

 

あの場所って、前にあの評判の悪いお店だったところか……

 

また前の院の評判が悪かったりすると悪評まで引き継いでしまうケースも。

意外とお店が変わったことに気づかず、悪評のあるお店のままだと思ってるかったも少なくありません!

 

内見をするときに不動産会社の人に前の契約者がなぜ出ていったのかを聞いてみてもいいかもしれませんね。

スケルトンのデメリット

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金額がかなりかかります。

一から作っていくので当然ですよね。

 

僕は完全スケルトンのテナントでスタート。

トイレやエアコンの位置から全て決めていきました。

自分好みの配色や、色んな種類の機材から気に入ったものを選ぶ。

大変ですが楽しくやりがいも大きかったです。

 

しかしはじめに上がってきた見積額は想定を大きく上回っていました。

交渉や妥協を重ねてどうにか値段を下げても400万。

初期費用にしては痛手すぎる金額でした。

 

そんなに広くないのにね……

スケルトンのデメリット②

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そしてもうひとつスケルトン物件を探す際に注意すべきポイントは、「原状復帰」が必要かどうか。
賃貸契約の際、退去時には入居する前のスケルトン状態に戻すという「原状復帰」を条件に契約をする場合があります。
この場合、退去時にスケルトンに戻す工事にも大きな費用が必要となってしまうので、スケルトン物件でも、退去時には内装をそのままの状態で残す居抜き物件として処理してもらえるか、事前に確認して下さい。

引用:UT SPACE SHOP

この引用に書かれていますように、退去する際にスケルトン状態で退去しなければならないことがデメリットです。

 

店をたたんで新たな道を行こうとしている時

 

全部撤去してね

 

これでは水も刺されますし、店をたたむのにも大金がかかります。

そのお金も新たな道への投資資金にしたいところです。

 

契約前にも原状回復の項目が記載されていないかどうか、しっかり契約書の説明も見るように。

契約してからの交渉は難しくなります!

テナント選びでの居抜きとスケルトンの違いのまとめ

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◆居抜き→ 前の営業していた状態がある程度残っているもの
◆スケルトン→何もない状態

●メリット●
居抜き→初期費用が安く抑えられる
スケルトン→自分の理想にしやすい

●デメリット●
居抜き→前の院の特徴が濃く残る。悪評があるケースもあるので要確認
スケルトン→こだわるほど初期費用が高くなる
店をたたむときにスケルトンにして退去しなければならない
(契約によるので契約前にチェック!)

以上です!

 

テナントは本当に重要です!

これで経営の大半が決まると言っても過言ではありません!

中身もそうですが、立地はより一層こだわるようにしてください!

 

立地に関してはこの記事で触れています(^^)

 

そうして悩んだ末にできた自分の院。

せっかく独立・開業という大きなステップを踏み出すのですから、不満のないようにしたいですね!

納得いくまで悩んで決めましょう!

 

開業までのスケジュール管理もお忘れなく!

 

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